2026年6月，刷短视频的人经常听到一句话，“只要国运还在，房价就一定会涨”，这话一出来，不少急着买房的人赶紧去看房，担心再等下去就买不起了，可是三四线县城里挂了半年的房子还在降价，业主急得晚上睡不着觉，同一句话有人当成圣旨，有人当成笑话，其实根本不是一回事。

孟晓苏从1998年房改时就参与其中，他当年设计的方案是商品房和保障房两条路并行，当时并没有预料到房价会持续上涨，在2003年到2007年楼市最热的时候，他公开表示泡沫快要破裂了，2015年后他多次强调只有核心城市能保持稳定，三四线城市库存积压严重，2020年疫情期间他反对通过大量印钞来拯救楼市，去年底他指出闭眼买房的时代已经结束，今年6月他又补充道，只有一线和强二线城市的好地段房子才可能长期升值，并且必须满足人口流入、产业集聚和位置稀缺这三个条件，缺少任何一个条件都无法实现。

现在支撑核心房产的，有五条实打实的现实，第一，北上广深核心区的土地几乎没有了，人均套内面积不到20平米，新房越盖越少，供不应求是真实问题，第二，有钱人换房越来越频繁，深圳5月千万级改善房成交占了超过7%，买家大多是AI、芯片、新能源公司的高管，他们不靠贷款，手里有现金，第三，银行理财收益跌破2%，股票忽高忽低，很多人发现房子最稳当，第四，政策现在是托底不是推高，首付降到15%，房贷利率降了，3000亿专款用来收购滞销房改保障房，目的是不让价格崩太狠，不是为了让你追高，第五，资金早就分开了，一二线核心区持续吸引钱，三四线和远郊一直在流失，资产价值自然就拉开了。

上半年市场分化很明显，上海、深圳、杭州主城区里那些带学区有景观的次新房，议价空间变小了，有的还稍微涨了一点，中介提到，现在主要买家是从事科创行业的年轻人，他们卖掉旧房子换新房子很常见，但县城和远郊的大盘呢，天天在打折，挂牌价一再往下降，中介连回访客户都懒得去，回访率不到5%，挂一年也卖不出去。

不同人群的情况差别很大，刚需在核心城市买配套成熟的房子，现在利率低、首付少，真正自住的人没必要硬等所谓的“最低点”，改善型家庭可以趁着政策利好，把老破小或远郊房卖掉，用个税退税补贴换一套更好的，生活和资产一起升级，手里有多套房的，得尽快理清楚：核心地段的留着，其他地方的该出手就出手，特别是人口净流出的城市，千万别再追加投资了。

很多人搞错了三件事，一是把核心好房涨价当成所有房子都涨，结果在鹤岗买了几套房，现在租不出去也难卖掉，二是总想靠炒房赚快钱，但现在市场流动性差，房子挂半年没人问，急着卖就得亏钱，三是觉得房子放着就能保值，实际上物业费、空置税和维修费用加起来不少，政策限制也越来越紧，囤房风险比以前高多了，有个朋友2021年在三线城市买了两套投资房，现在每月还贷款一万二，租不出去也卖不掉，只能硬撑着，这不是投资，是负担。